寻找梦想中的小平层-国庆广州看楼记

国庆长假，在家宅了几天，闷得发慌，决定找点事情干，于是说走就走，看楼去，看看梦想中的小平层长啥样。大平层买不起，住不了这么多，太大也是浪费。

前天，我把看楼的区域定在了番禺万博CBD。先说说这个区域在广州的地理位置。从大广州来看，处于新中轴线上，从北到南依次是中信广场、珠江新城东西塔、小蛮腰、琶洲CBD、番禺万博CBD。如果从珠江新城东西塔开始计算，到那里直线距离大约在14公里。

我首先选择的楼盘是华润置地的长隆万博悦府。之所以选择这个楼盘看，主要是因为前几天新闻说日光了。我倒要去看看是真光还是假光。

当我来到售楼部的时候，我直接就问卖完没有。销售的妹子笑着说，没有，然后又补充说，前几天新闻说的日光，是公司当天拿了400多套出来销售，确实是卖完了，现在还有部分单位仍在售，但是可选择的少了。楼盘主要是98、120、140平方三种户型，其中98和128基本已经卖完了，而我想看的140平方还有可选择的。

这个楼盘第一期第一批四栋楼正在销售中，层高在44层和33层，26年3月才交楼。总体感觉楼层太高，密度很大。这样的楼盘，只适合做刚需上车族的生意，不太适合改善型客户置业。

楼盘的交通还是比较便利，双地铁，3号线和7号线，地处番禺大道和汉溪大道两条大的主干道夹角位置。

未来旁边还将进行二期开发，同时华润万象城也在同步开发中，未来购物也还是可以期待。

楼盘的北部紧挨着长隆乐园，以后将改造为开放式公园。据销售说，楼盘投资方有三个，第一大是华润置地，占主要比例；接着是长隆，主要是以地为投资品；第三投资方是珠海华发，只有10%多占比。而楼盘旁边的越秀和樾府据说已经基本卖完了，已经封顶，明年初就可以交楼了，仅有几个270方的单位，售楼部也准备拆了。

在楼盘的东部，已经建成了几栋商业大楼，中铁华南总部大厦也在建设当中。这个所谓的CBD和天河以及珠江新城的规模没法比。以后会发展成什么样子，不可而知。楼盘内配套有一所9年制学校，听说是名校。

对于一些打工一族，刚需要买房子的，或许这个区域也是不错的，每天挤挤地铁，14公里就到珠江新城了。但如果想改善自住或者养老，我不认为是一个理想地方。

接着就是关键问题，价格！由于货源不多了，好楼层已经基本没有了，销售妹妹给我报了一个5楼、一个4楼的140方价钱，5楼的对着花园，要910万，均价约6.53万；4楼的靠马路，侧望花园，803万，均价约5.73万。还有一套124方的，也是5楼对着花园，要789万，均价约6.32万。

如果说珠江新城属于蓝筹股，是招商银行和长江电力的话，那么这里我觉得就是科创板，是寒武纪。我梦想中的小平层，不应该是这个估值！

吃完午饭，我继续去看万博板块第二个楼盘，越秀地产的瑞麓府。这个楼盘地理位置显然更差，在华润悦府沿着汉溪大道继续往西约2.5公里，然后拐了个弯进入到一个小山谷。这个山谷和长隆野生动物园一墙之隔。

这个楼盘配套明显比华润悦府要差。只有一所区属9年制学校，没有地铁，也没有大型的商超。住这里的话，如果没有开车，只能靠楼巴摆渡到地铁站。但是，这里的优势在于，密度低很多，有14层的、有8层的，最高的好像也只有20多层，楼间距离都在100米以上。这里因为更靠山谷，氧离子浓度会比华润悦府好一些，但偶尔能闻到动物的骚味。这里最小单位是140方，接着就是170和200多的。

这里貌似空气好，安静，适合养老，是改善需求大平层的好地方，但是交通确实不方便，除非你是中年富豪一代，有车，否则出入是非常不方便的。一般人，只适合周末来度假，如果长期居住在这里，上班买东西也很不方便。楼盘的建设速度也比较快，有几栋楼接近封顶，25年初就能交楼。

楼盘的销售情况，比华润悦府要差很多，目测大概可能只有一半不到。然后再看价格。我要求销售帅哥报了一套14层高楼盘的4楼户型，140方，价格为686万，均价为4.9万。如果说华润悦府是寒武纪的话，越秀瑞麓府就是没有炒作概念的科创板公司。

以上两个楼盘，都是带精装修，配套中央空调，基本买家私入住就可以了，省心省事。楼盘销售部的凳子基本坐满，看楼客户属于标配状态，没有人山人海的感觉。

一天看了两个楼盘，感觉估值太高，但不缺看楼和购买者，或许钱多人不少吧。番禺不限购了，买个房子保值的想法，依然有人在。对比永远3000点的股市，可能更多人愿意相信房子更保值增值。头部房企、好地段、有概念、好物业的新房子，估计也不愁卖。房子，无论刚需还是改善型自住可以有，但是想着买来炒，大家就要想想未来你的二手房有没有人要。

最后，感谢昨天接待我的销售妹妹和帅哥，特别是越秀瑞麓府那位帅哥，说话声音已经沙哑，仍在卖力地给我介绍楼盘情况，还白干了一个小时。

小平层，梦想必须有，但要在合理或低估的价格买入好的房子，不容易啊。人生除了茅平招长移，没有什么是必须买的！

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