房地产4月月报：行业继续大幅下行政策维稳持续升级

销售:在疫情影响下，商品房销售降幅继续扩大4月份，商品房销售面积同比—20.9%，前值—13.8%，同比销量—29.5%，前值—22.7%，平均售价同比—12.45%，前值—10.28%我们认为几个因素的叠加造成了需求的快速下滑:1)疫情影响影响了销售的发展和需求的释放2)房企信用危机频发，动摇了购房者对期房及时竣工交付的信心，从而影响销售，3)买涨不买跌的心理导致观望情绪进一步加重，4)在经济下行的背景下，收入预期的减弱抑制了部分购房需求5)房地产税试点的预期也在一定程度上抑制了居民的购房意愿

投资:投资降幅扩大，施工大幅下降4月新开工面积同比—44.19%，前值—22.25%，竣工面积较前值—15.5%下降—14.19%，开发投资同比—10.07%，前值—2.39%我们认为，4月份持续发酵的爆发极大抑制了建设和投资的复苏

销售端的困难进一步冲击了房企的流动性，极大影响了其投资能力和意愿在销售低迷和预期减弱的情况下，土地市场正在经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑势必会给未来的施工和投资数据带来不小的压力

到位资金:资金越来越紧张，销量下滑进一步加剧行业资金紧张。

4月份到位资金同比—35.54%，前值—23.01%销量下滑带来的压力依然让行业资金面难以改善存款和预收账款降幅和个人按揭贷款降幅均有所扩大，表明当前销售回款压力正在持续扩大我们认为，伴随着近期供需两端政策的持续发力，以及信贷支持逐渐从央企，国企转向优质民企，后续行业资金状况有望触底回升

后续:维稳政策不断升级，融资支持走向民企日前，央行和银监会联合发布通知，将首套房房贷利率定为比LPR低20BP，相当于最低4.4%日前，碧桂园，龙湖，美的地产被监管部门选定为示范房企，将于周内发债并激活保障工具我们认为政策仍有较大空间，在房贷利率，首付比例，购房资格，放宽限售，二手房交易成本等方面都有一定操作空间

投资建议:

我们建议将关注点从政策博弈下的板块β收入逐步转移到受益于行业出清，销售回暖的优质房企的α收入上来在控股央企，国企背景的优质房地产企业的同时，积极布局稳健经营的优质民营企业我们认为，融资优势将推动高信用房企在土地和M&A市场获得优势，持续的拿地能力和优质的信用背书也有望在需求回暖时抓住机遇，进一步提升市场份额推荐万科A，保利发展，金地

融资支持也在满足了具有国资央企背景的房地产企业后，逐渐向经营稳健的民营企业溢出市场将逐渐恢复对经营稳定的民营企业的信心建议跟踪龙湖集团，碧桂园等经营稳定的龙头民营房企

风险:行业政策达不到预期的风险，盈利能力持续下降的风险，销售达不到预期的风险。

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