中国银河给予房地产行业推荐评级：销售环比年内首次转正，开发投资单月降幅收

国家商业日报

销售已进入筑底阶段，预计6月份将继续修复:2022年1—5月销售面积和销售金额增速分别为—23.6%和—31.5%，5月份销售面积和销售金额分别增长—32%和—38%，上月分别为+9%和+7%，环比增速分别为26%和30%，为今年以来的首个月5月销售毛利改善，拐点开始出现5月份，住宅销售均价为9877，同比下降8%，环比上升2%房价也显示出一些微弱的修复迹象政策组合拳效果开始显现从我们跟踪的高频数据来看，6月上半月部分城市的销售情况开始回暖我们预计6月份的销售数据将继续修复，销售已经进入筑底阶段

土地成交依然低迷，溢价率进一步降低:2022年1—5月，土地购置面积和土地成交价格分别下降45.7%和28.1%5月份，土地购置面积单月增速为—43%，环比上涨14个百分点由于资金和销售预期的影响，土地交易仍然很低5月百城土地面积同比减少37.07%，为2015年以来的历史新低，百城土地溢价率2.2%，处于年内低点从今年首轮土地拍卖结果来看，各城市出让的优质地块比例有所上升，拿地主力为中央国企我们认为，这些信用较强的房企将率先迎来盈利复苏

施工未见起色，施工面积累计增速历史首次由负转正:2022年1—5月，新开工面积同比下降30.6%，5月单月增速为—42%，1—5月施工面积同比减少1%，历史首次转负5月单月增速为—40%在销售回款困难的影响下，施工受阻，但保证依然是重中之重，建设还是有一定支撑的，累计竣工面积同比下降15.3%，5月单月增速为—31.26%完工量下降主要是因为疫情和资金影响完工进度

开发投资增速继续下降，月度降幅有所收窄:2022年1—5月，全国房地产开发完成投资同比下降4.0%，5月月度投资增速为—7.8%，较上月下降2.3%由于土地成交和施工下行，开发投资继续下降，预计三季度将继续下降

到位资金下降，外资持续增长，销售回款改善:仅5月份，到位资金增速为—33%，较上月下降13个百分点，再创新低其中，国内贷款，自筹资金，个人按揭贷款，存款和预收账款增速分别为—34%，—13%，—34%和—49%，相比上月分别为—6%，7%，8%和+4%存款增速降幅较上月收窄，主要是销售边际修复所致

投资建议:目前行业焦点在于销售能否恢复，房企利润能否修复政策宽松逐渐向高能耗城市过渡从5月份的基本面数据来看，政策效应已经开始显现预计6月份销售将继续修复，同时，土地拍卖市场优质地块占比上升，溢价率处于历史低位中长期来看，土地市场的利好环境将促使信用强的房企率先稳定利润At 稳定增长主线下，中央国企仍有增长空间在销售企稳，并购规模加大的预期下，优质民企房源和物业管理公司将有机会我们建议关注高品质住宅开发行业龙头股:万科A，保利地产，金地，招商蛇口，新城控股，龙湖集团建议关注优质物业管理公司:招商刮起，旭辉永盛服务

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