长三角多地土拍开槌！房地产新政接二连三能否带动楼市回暖？

连日来，长三角多个地方拍卖市场密集开拍。在多个城市稳定地价、推动房价等一系列“满足需求”的楼市政策变化下，各方都预期消费市场会有所改善。但从这半个月来拍卖市场和楼市的表现来看，长三角同一个地方不同城市忽冷忽热，有的地方热度逐渐上升，有的地方则处于“乍暖还寒”的状态。五一假期稍有回暖后，迅速进入“降温”状态。

地球拍摄:

长三角不同城市有凉有热。

2022年5月9日，苏州市进行了2022年第一次集中土地拍卖。此次网上交易7宗，共成交94.94亿元。其中两宗地块以12.5%和1.64%的溢价率成交，其余5宗地块均以底价成交。

就在苏州集中拍卖的前两天，刚刚从苏州市房地产市场和交易管理中心传出消息，苏州调整了房地产相关政策，包括缩短转卖期、调整二孩家庭购房政策、外地户籍购房需缴纳6个月社保等。据网友称，这是“近五年来苏州最宽松的购房政策”。然而，新松绑的限购政策似乎并没有带来苏州土地市场的火爆。

无独有偶，5月7日，无锡也启动了2022年首次集中拍地。数据显示，无锡8宗地块成交成功，总面积约57.66万㎡，成交总价103.97亿元，最高楼面价19002元/㎡。八宗地块虽然没有出现流拍现象，但同时也没有出现高溢价现象。与去年相比，数量和热量明显减少。此前，无锡也陆续出台了提高公积金贷款额度、放宽二孩家庭购房套数、增值税由5改2等多项购房新政。2022年5月1日起，很多新政策开始实施。

4月23日，江苏省会南京也进行了2022年第一批土地集中供应和出让交易。首批20宗地块中14宗成功出让，出让金合计191.45亿元，6宗地块流拍。其中，位于主城区秦淮区和雨花台区的4宗地块分别以13%-15%左右的溢价率成交，另外两宗地块溢价率为1%-3%；位于栖霞区、江北新区、浦口区、江宁区的8宗地块均以底价出让。

六拍6宗地块分别位于雨花台经济开发区溪口路地块、栖霞区迈皋桥街道、栖霞区白象区、江北新区山畔街地块、江北新区乌普路地块、秦淮区光华路街道石羊路地块。这6宗地块大多位于南京主城区外围，部分地段一直处于低洼地。

在安徽，从4月28日合肥举行的土地拍卖结果来看，土地拍卖市场较为平稳。本次交易五宗地块总成交额为25亿元，溢价率不高于15%。肥东县三宗地块楼面价在7000元/平方米以上，肥西县和庐江县楼面价分别为1049.8元/平方米和2799元/平方米。

相比上述城市的平淡期房市场，长三角地区部分城市的楼市开始逐渐回暖。消息人士称，3月以来，杭州楼市表现抢眼。3月新入市项目40个，其中4个“红盘”触发社保排名，其余重点项目中签率也表现不俗。4月份，有20家新公司上市。虽然很多都是1500万总价起步，但还是引发了社保排名。此外，五一观影团也出现了大幅增长。

杭州楼市的这股热度也迅速传导到了土拍市场。2022年4月26日，杭州2022年首次集中拍地，36宗地块逐一亮相，吸引了众多地产商。拍卖从那天早上一直持续到晚上10点。

据介绍，当天上午网上成交36宗地块，下午有23宗地块进入“网下报价”环节。当日土地拍卖总成交额827亿元。杭州前三房企分别是:滨江11家，绿城7家，众安5家。三人都是浙江本地的地产商，在浙江经营多年，对拿地建房比较有信心。

数据:

多个城市商品房“去周期”力度加大。

部分城市土地拍卖市场的平淡与商品房上涨周期密切相关。

南京的房地产交易最近陷入了近三年来的低谷。记者通过南京某链家地产中介了解到，2022年四五月份，随着南京新房上市量的增加，南京商品房“去化周期”也达到了高点。据统计，4月南京有9700套房源，5月将有40个楼盘4700多套新房入市，销售压力为今年最大。

这种现象在长三角很多城市都或多或少存在。记者从Tupai.com了解到，近期楼市松绑的苏州，3月份有9个楼盘入市，平均开盘率达到60%，但仍集中在核心板块。然而，虽然相城区房产有15%至18%的折扣、物业费和停车券，但整体去化率仍低至20%。截至4月29日，苏州住宅用地项目383个，总面积2122.9公顷，已开工未竣工土地1630.3公顷，未出让土地386.1公顷。

截至2021年12月，无锡总库存面积约530.8万㎡，库存套数40395套，去化周期约9.8个月，总体保持在合理区间。就各区库存而言，无锡市滨湖区目前库存面积最大，去化周期为15个月，即以目前的销售速度，消化房地产市场库存需要15个月，居六区之首。

此外，GDP位居全国前三的县级市江阴市，去年底去化周期为20个月。

调查数据显示，目前三四线城市库存规模已经连续37个月同比正增长。专家表示，从库存风险来看，目前三四线城市最大。

动态:

多措并举支持刚需和改善性住房需求。

“这一次苏州房地产新政的二孩家庭获利更多，他们也是改善型住房市场的新生代和主力军。”苏州楼盘销售介绍，苏州新政对限售期的调整，有效缩短了房主置换的交易周期，一定程度上降低了购房者的置换成本，有助于释放和改善人们的置换需求，“尤其是二手房。不再要求限制转让时间，有利于激发市场活力。”

据统计，今年3月以来，全国已有近百个城市陆续出台楼市新政，其中长三角地区已有20个城市明确出台新政。基本上各地都集中在取消或放松限购限售、降低首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、住房补贴、住房支持六个方面。

各地松绑政策大多在3条以上，很多达到10条。在长三角地区，一些城镇做了比较大的调整。比如江苏连云港，商业贷款首套房首付比例降至20%；人才购买首套自住型商品住房给予购房总价1%的补贴的常熟，首套商品住房给予契税缴纳份额80%的一次性购房契税补贴的镇江；常州下调首套和二套利率；苏州的外地户籍，交6个月社保就可以买房，安徽省淮北市直接补贴购房者。在土地拍卖方面，江苏徐州将土地保证金缴纳从总价的100%调整为50%，政策助力非常有诚意。

淮北市2022年4月出台购房新政。

最近的一项调查显示，虽然中国二三线城市年轻人的购房欲望在下降，但他们购房用于投资的意向比例已经从2021年底的33%下降到今年4月的11%。有购房意愿的人群中，刚需型占30%，改善型占35%左右。各方都在期待这一政策的松动能够有效推高销售潮，刚需和改善型需求的楼盘能够尽快回暖，形成可持续发展的良性循环。

南京一位有着15年房产中介经验的销售经理表示，目前一二线城市的房地产市场和政策对消费者非常有利。“如果你现在只是需要一个客户出手，那么买到满意公寓的可能性就会增加。毕竟抢房的人少了；改善型购房者不妨关注一下自己心仪楼盘的销售动向。随着楼市政策不断调整，房企释放更多优惠信息，那么出手的时间也就不远了。”

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